房地产投资信托基金近年来整体表现落后于标普500指数 ，但这一概括掩盖了板块内部剧烈的分化。当写字楼和零售REIT陷入困境时 ，工业、数据中心和住宅类REIT却创下了历史新高 。
表现分化格局
截至5月初，权益型REIT指数全年累计上涨约3% ，而标普500指数同期上涨约9% 。但差异主要来自写字楼和零售REIT的拖累。写字楼REIT持续受到远程办公趋势的冲击 ，部分大城市写字楼空置率仍徘徊在15%至20%的区间 。相比之下，工业REIT受益于电子商务和物流需求，累计上涨约15%；数据中心REIT则借助AI基础设施建设的东风 ，上涨超过20% 。
工业与数据中心REIT领跑
工业REIT巨头Prologis一季度营收同比增长12% ，并上调全年指引，主要受益于南加州和德国等核心市场租金强劲增长。公司管理层表示 ，客户对靠近人口中心的现代化物流设施需求依然旺盛 ，供应端的不足也在支撑租金水平。
数据中心REIT Equinix和Digital Realty今年以来分别上涨约18%和22% 。随着微软 、谷歌和亚马逊等科技巨头加大AI基础设施投资，数据中心租赁活动持续活跃 。Digital Realty刚刚宣布与一家未具名的超大规模客户签订了价值5亿美元的新租约。
住宅REIT表现稳健
住宅类REIT表现稳健 ，累计上涨约8% 。受惠于住房可负担性危机 ，多户住宅需求持续增长 。但部分阳光地带城市的新供应入市对租金增长形成压制。
传统REIT面临挑战
写字楼REIT Boston Properties今年以来下跌约15%，纽约和旧金山的租金回收率仍低于疫情前水平约10%至15% 。零售REIT Simon Property Group基本持平 ，其A级购物中心表现稳健 ，但B级和C级购物中心的资产价值仍在承压 。
投资策略建议
BMO资本市场REIT策略师建议投资者采取“选择性的板块配置 ”，超配工业和数据中心REIT ，低配写字楼REIT。随着美联储降息预期升温 ，REIT作为高股息板块可能迎来估值修复 。历史数据显示，REIT通常在首次降息后的12个月内跑赢大盘约5至10个百分点 。但投资者应仔细甄别不同类型REIT的基本面。周五尾盘，权益型REIT指数基本持平 ，而数据中心REIT Digital Realty上涨约1.5% 。
